182 communes de Haute-Savoie peuvent désormais majorer la taxe des résidences secondaires
182 communes de Haute-Savoie ont été identifiées comme pouvant appliquer une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires en 2026, contre 162 dans la Savoie voisine (source : France Bleu Pays de Savoie). Ce dispositif, prévu par l’article 1407 ter du Code général des impôts et élargi par le décret du 22 décembre 2025, permet aux conseils municipaux de voter une majoration comprise entre 5 % et 60 % de la part communale de la taxe d’habitation pour les logements non affectés à l’habitation principale. Les délibérations doivent intervenir avant le 1er octobre pour s’appliquer dès le 1er janvier suivant (source : Kohen Avocats). Pour les propriétaires de résidences secondaires du bassin annécien et du Léman, la fenêtre de décision des mairies se referme donc dans les prochains jours pour une application au 1er janvier 2027.
Sur le plan national, 1 666 communes avaient déjà institué cette majoration en 2026, dont 688 au taux maximal de 60 % (source : Kohen Avocats). La Haute-Savoie, département où la part de résidences secondaires et le niveau des prix comptent parmi les plus élevés de France, figure logiquement en tête des territoires concernés.
Pourquoi la Haute-Savoie concentre autant de communes éligibles
Seules les communes classées en « zone tendue » — celles où s’applique déjà la taxe sur les logements vacants — peuvent instaurer cette surtaxe. Ce zonage, fixé par décret, repose sur trois critères : des loyers élevés, des prix d’acquisition élevés, ou une proportion importante de résidences secondaires par rapport au parc de logements. Le décret du 25 août 2023 avait déjà porté la liste nationale à 3 697 communes ; celui du 22 décembre 2025 l’a encore actualisée (source : Kohen Avocats).
Dans le département, la pression touristique et l’attractivité résidentielle jouent à plein : le bassin annécien, le Chablais et les rives du Léman comptent parmi les secteurs où les prix dépassent largement la moyenne nationale, et où une part significative du parc de logements n’est occupée qu’une partie de l’année. Les grandes agglomérations et stations avaient été les premières classées en zone tendue ; certaines communes du Genevois comme Douvaine, Saint-Cergues, Andilly ou Valleiry en avaient initialement été exclues malgré des prix supérieurs de 25 % à la moyenne nationale, une situation dénoncée localement dès 2023 (source : Le Faucigny). Le zonage élargi fin 2025 est venu depuis étoffer sensiblement la liste des communes haut-savoyardes concernées.
Ce que prévoit précisément le texte
Le cadre légal. L’article 1407 ter du Code général des impôts autorise les communes classées en zone tendue à majorer la part communale de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, dans une fourchette strictement comprise entre 5 % et 60 %. Cette taxe, supprimée pour les résidences principales, continue de s’appliquer intégralement aux résidences secondaires — la majoration s’ajoute donc à une taxe déjà due (source : Kohen Avocats).
Le calendrier. Les conseils municipaux doivent délibérer avant le 1er octobre pour que la majoration s’applique à compter du 1er janvier de l’année suivante. Les avis d’imposition correspondants arrivent au dernier trimestre de l’année d’application.
Les exonérations possibles. Trois situations ouvrent droit à un dégrèvement sur réclamation : une double résidence liée à une contrainte professionnelle, l’hébergement durable en établissement (EHPAD, par exemple) tout en conservant l’ancien logement, ou l’impossibilité subie d’affecter le bien à l’habitation principale. La réclamation doit être déposée avant le 31 décembre de l’année suivant la réception de l’avis d’imposition (source : Kohen Avocats).
L’exemple de Chamonix, précurseur en Haute-Savoie
Chamonix applique déjà cette surtaxe depuis plusieurs années. Son maire, Éric Fournier, a confirmé son maintien, avec des recettes estimées entre 2,5 et 3 millions d’euros par an, fléchées vers le financement du logement permanent des actifs et des saisonniers (source : France Bleu Pays de Savoie). Ce modèle illustre l’objectif affiché par les communes touristiques : dégager des ressources pour compenser la tension qu’exerce le poids des résidences secondaires sur le marché du logement local.
Toutes les communes ne partagent pas cet enthousiasme. Mireille Sertout, présidente d’une fédération nationale d’associations de propriétaires de résidences secondaires représentant environ 20 000 adhérents, dénonce de son côté « un côté confiscatoire » et redoute que cette fiscalité n’incite davantage les propriétaires à vendre qu’à mettre leur bien en location à l’année (source : France Bleu Pays de Savoie).
Ce que cela signifie pour les propriétaires et acquéreurs du bassin annécien et du Léman
Pour un propriétaire actuel, la première démarche consiste à vérifier si sa commune figure parmi les 182 identifiées et, le cas échéant, à surveiller la délibération municipale et le taux retenu, qui ne sera connu avec certitude qu’à réception de l’avis d’imposition. Pour un acquéreur en réflexion sur une résidence secondaire — pied-à-terre à Annecy, villa en bord de lac à Veyrier-du-Lac, Talloires ou Sévrier, appartement dans le Chablais ou sur les rives du Léman — cette majoration doit désormais s’intégrer au calcul du coût annuel de détention, au même titre que la taxe foncière ou les charges de copropriété.
Cette évolution peut aussi rebattre les arbitrages patrimoniaux : certains propriétaires seront tentés de basculer vers la location longue durée pour échapper à la qualification de résidence secondaire, d’autres vers la vente si la fiscalité rend la détention moins attractive au regard de l’usage réel du bien. Dans un marché où la demande pour les biens de standing bord de lac reste soutenue, cette fiscalité constitue un paramètre à intégrer dans la stratégie d’achat, sans remettre en cause à elle seule l’attractivité du bassin annécien et lémanique.
Un contexte de marché qui reste porteur sur le bassin annécien
Cette évolution fiscale intervient alors que le marché du bassin annécien conserve une dynamique singulière au sein du département. Annecy reste en 2026 la seule grande ville de Haute-Savoie à afficher une progression de ses prix, avec un appartement ancien à 5 906 €/m² en moyenne, en hausse de 1,2 % sur un an, quand Annemasse recule de 1,9 % et Thonon-les-Bains de 4,0 % sur la même période (source : edito.SeLoger, bilan 2026). Le rendement locatif brut y ressort à 3,9 % sur un T2, un niveau qui reste attractif pour les investisseurs, dans un marché non soumis à l’encadrement des loyers contrairement à Paris, Lyon ou Bordeaux.
Sur les communes les plus recherchées en bord de lac, les écarts de prix illustrent la prime attachée à la vue et à la proximité immédiate de l’eau : à Veyrier-du-Lac, le prix moyen dépasse 11 000 €/m², contre environ 4 750 €/m² à Annecy même (source : MeilleursAgents, septembre 2026). C’est précisément dans ces secteurs à forte proportion de résidences secondaires — Veyrier-du-Lac, Talloires-Montmin, Menthon-Saint-Bernard, Sévrier, ou les communes du Chablais bordant le Léman — que la nouvelle fiscalité aura le plus d’incidence concrète, sans pour autant remettre en cause la rareté et l’attractivité structurelle de ces emplacements.
Questions fréquentes
Comment savoir si ma commune du bassin annécien applique la surtaxe ?
La liste des communes classées en zone tendue est fixée par décret et consultable en préfecture ou auprès des services fiscaux ; l’application effective et le taux retenu dépendent ensuite d’une délibération propre à chaque conseil municipal, votée chaque année avant le 1er octobre.
Quelle différence entre la surtaxe des résidences secondaires et la taxe sur les logements vacants ?
La surtaxe de l’article 1407 ter vise les logements meublés et occupés occasionnellement par leur propriétaire. La taxe sur les logements vacants (TLV) concerne, elle, des logements non meublés et durablement inoccupés. Les deux dispositifs reposent sur le même zonage en zone tendue, mais ne s’appliquent pas aux mêmes biens.
Puis-je être exonéré si mon logement reste occasionnellement inoccupé pour des raisons professionnelles ?
Oui, une double résidence liée à une contrainte professionnelle fait partie des trois situations ouvrant droit à un dégrèvement sur réclamation, dans un délai fixé au 31 décembre de l’année suivant l’avis d’imposition.
La surtaxe s’applique-t-elle si je loue mon bien en location saisonnière une partie de l’année ?
Un bien loué en meublé de tourisme reste en principe qualifié de résidence secondaire s’il n’est pas la résidence principale de l’occupant ; il peut donc rester soumis à la majoration, sauf situation particulière à vérifier auprès des services fiscaux.
Où trouver la liste officielle des communes de Haute-Savoie concernées ?
Le classement en zone tendue est publié par décret et consultable auprès des services de l’État en Haute-Savoie ; la décision d’appliquer effectivement la majoration, et son taux, relèvent ensuite de chaque commune.
Chez Althenor, nous conseillons régulièrement des propriétaires et futurs acquéreurs de résidences secondaires sur le bassin annécien et les rives du Léman. Intégrer cette fiscalité en amont d’un projet d’achat ou de vente permet d’aborder sereinement la question du coût de détention réel d’un bien de standing dans notre région.