Toutes les copropriétés de moins de 50 lots doivent désormais réaliser leur DPE collectif
Depuis le 1er janvier 2026, les copropriétés de 50 lots ou moins, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, doivent à leur tour faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif. Cette échéance clôt un calendrier engagé en 2024 et concerne, de fait, l’essentiel des petits immeubles anciens en France. Vote en assemblée générale, choix du prestataire, élaboration d’un plan pluriannuel de travaux : les copropriétaires doivent s’organiser rapidement, sous peine de voir la mairie ou la préfecture se substituer à eux — aux frais du syndicat (source : Kohen Avocats, septembre 2026).
Pour les propriétaires et futurs acquéreurs d’un bien en copropriété, ce diagnostic n’est plus un simple document administratif : il pèse désormais sur la valeur du bien, sur les charges à venir et, à terme, sur la possibilité même de louer le logement.
Un calendrier engagé progressivement depuis 2024
L’obligation de DPE collectif découle du code de l’énergie et s’applique à tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Elle a été déployée par étapes, selon la taille de la copropriété :
- 2024 : immeubles en monopropriété et copropriétés de plus de 200 lots ;
- 2025 : copropriétés de 50 à 200 lots ;
- 2026 : copropriétés d’au maximum 50 lots, soit la grande majorité des petites structures.
Le diagnostic doit ensuite être renouvelé tous les dix ans, sauf pour les immeubles déjà classés A, B ou C, qui en sont dispensés (source : Kohen Avocats).
Ce que les copropriétaires doivent voter en assemblée générale
Le syndic a l’obligation d’inscrire la question à l’ordre du jour. Plusieurs votes s’enchaînent ensuite, avec des règles de majorité distinctes :
- le principe du diagnostic collectif, voté à la majorité simple des voix exprimées ;
- le choix du prestataire, également à la majorité simple ;
- le projet de plan pluriannuel de travaux (PPT), obligatoire depuis 2025 pour tout immeuble réceptionné depuis plus de quinze ans, présenté à la majorité simple puis adopté en tout ou partie ;
- chaque tranche de travaux, selon sa nature (majorité simple, absolue ou double majorité).
Une fois le rapport remis par le diagnostiqueur, qui doit disposer des données techniques de l’immeuble fournies par le syndic, il est présenté à l’assemblée suivante. Si le plan pluriannuel n’est pas adopté ou si sa mise en œuvre reste incertaine, le syndic est tenu de le réinscrire à chaque assemblée d’approbation des comptes — le sujet ne peut donc pas être enterré durablement.
Que risque une copropriété qui n’agit pas ?
Le dispositif prévoit une gradation des conséquences en cas d’inaction :
- Reprise en main par les autorités : si le plan pluriannuel de travaux n’est pas transmis dans le mois suivant une demande du maire, du préfet ou de l’intercommunalité, ces derniers peuvent l’élaborer d’office, aux frais du syndicat des copropriétaires.
- Responsabilité du syndicat engagée : un diagnostic approximatif ou une inaction fautive peuvent engager la responsabilité collective si un copropriétaire subit un préjudice — par exemple l’impossibilité de vendre ou de louer un lot en raison d’un mauvais classement énergétique imputable aux parties communes.
- Interdiction progressive de location : les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis 2025 ; cette interdiction s’étendra aux logements F à compter du 1er janvier 2028.
- Amendes en cas d’annonce non conforme : l’absence de mention de l’étiquette énergétique dans une annonce immobilière expose à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (source : Kohen Avocats, septembre 2026).
Un enjeu désormais central pour la valeur et la vente d’un bien
Le DPE collectif ne se limite plus à une formalité technique : il conditionne directement l’attractivité et la valorisation d’un lot. Un acquéreur avisé examine aujourd’hui autant l’étiquette du logement que celle de l’immeuble dans son ensemble, ainsi que la visibilité offerte par le plan pluriannuel de travaux sur les charges à venir. À l’inverse, une copropriété qui a anticipé son diagnostic et engagé une trajectoire de rénovation rassure et se distingue sur le marché.
Plusieurs évolutions récentes viennent nuancer le tableau. Le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9, ce qui pourrait faire sortir environ 850 000 logements chauffés à l’électricité de la catégorie des passoires thermiques, sans aucuns travaux (source : Actual Immo, septembre 2026). Par ailleurs, les copropriétés peuvent mobiliser plusieurs dispositifs pour financer leurs travaux (source : Actual Immo) :
- MaPrimeRénov’ Copropriété, qui finance jusqu’à 30 % du coût des travaux pour un gain énergétique de 35 %, ou jusqu’à 45 % pour un gain de 50 % ou plus, dans la limite de 25 000 € par lot ;
- une prime complémentaire de 10 % lorsque l’immeuble, initialement classé F ou G, atteint au minimum la classe D après travaux ;
- CEE, éco-PTZ collectif, TVA réduite et aides locales, en complément.
Ce que cela change concrètement pour les propriétaires en résidentiel milieu et haut de gamme
Les immeubles anciens de standing — nombreux dans les centres-villes et les secteurs résidentiels recherchés — sont pleinement concernés dès lors que leur permis de construire est antérieur à 2013. Pour un propriétaire qui envisage de vendre, anticiper le DPE collectif et la présentation du plan pluriannuel de travaux permet d’aborder les négociations avec des arguments clairs plutôt que de subir les questions d’un acquéreur inquiet des charges futures. Pour un acquéreur, l’existence d’un plan pluriannuel de travaux voté et financé constitue un signal de bonne gestion, au même titre que l’état des comptes de la copropriété.
Comment le conseil syndical peut anticiper sereinement cette échéance
Plusieurs bonnes pratiques permettent d’aborder cette obligation sans précipitation ni improvisation :
- Vérifier la date du permis de construire de l’immeuble auprès du syndic ou des archives municipales, pour confirmer si l’obligation s’applique bien à la copropriété.
- Inscrire le sujet à l’ordre du jour le plus tôt possible, plutôt que d’attendre une mise en demeure : le syndic doit fournir au diagnostiqueur les données techniques du bâtiment, ce qui suppose un minimum de préparation en amont de l’assemblée.
- Comparer plusieurs devis de diagnostiqueurs certifiés, le coût et la méthodologie pouvant varier sensiblement d’un prestataire à l’autre.
- Anticiper le financement des travaux dès la présentation du plan pluriannuel, en simulant le montant du fonds travaux nécessaire et les aides mobilisables, plutôt que de découvrir l’ampleur des besoins au moment du vote des tranches de travaux.
- Distinguer le DPE collectif de l’audit énergétique réglementaire, exigé séparément pour certains immeubles très dégradés : les deux documents se complètent mais répondent à des obligations distinctes.
Un conseil syndical qui structure cette démarche en amont évite l’écueil le plus fréquent : un vote de principe adopté dans l’urgence, suivi d’un plan pluriannuel de travaux jamais réellement mis en œuvre — situation qui expose justement le syndicat à la reprise en main par les autorités locales décrite plus haut.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un DPE collectif, à la différence d’un DPE individuel ?
Le DPE collectif évalue la performance énergétique de l’immeuble dans son ensemble — parties communes, chauffage collectif, isolation du bâti — tandis que le DPE individuel concerne un logement précis. Les deux coexistent : le DPE collectif ne dispense pas de réaliser le DPE individuel lors d’une vente ou d’une location.
Ma copropriété de moins de 50 lots doit-elle déjà avoir voté son DPE ?
Oui, dès lors que le permis de construire de l’immeuble a été déposé avant le 1er janvier 2013, l’obligation est entrée en vigueur au 1er janvier 2026. Le syndic doit inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale si ce n’est pas encore fait.
Puis-je vendre mon lot avant que la copropriété ait réalisé son DPE collectif ?
Oui, la vente reste possible, mais l’absence de DPE collectif et de plan pluriannuel de travaux peut inquiéter un acquéreur sur l’état futur des charges et sur le classement énergétique de l’immeuble, un critère de plus en plus regardé dans les négociations.
Quelles aides existent pour financer les travaux de rénovation énergétique en copropriété ?
MaPrimeRénov’ Copropriété, les certificats d’économie d’énergie (CEE), l’éco-prêt à taux zéro collectif et la TVA à taux réduit peuvent se cumuler avec des aides locales, sous conditions de gain énergétique.
Que risque une copropriété qui ignore totalement cette obligation ?
La mairie, le préfet ou l’intercommunalité peuvent élaborer d’office le plan pluriannuel de travaux aux frais du syndicat, et la responsabilité collective des copropriétaires peut être engagée en cas de préjudice lié à un mauvais classement énergétique des parties communes.
Chez Althenor, nous accompagnons nos clients acquéreurs et vendeurs en copropriété dans la lecture de ces diagnostics collectifs et de leurs plans de travaux, un critère désormais déterminant dans la valorisation d’un bien sur le bassin annécien et lémanique.