Immobilier en 2025 : un volume de transactions en recul mais un prix du m² ancien qui continue de progresser
Un marché immobilier en mutation
L’année 2025 confirme les profondes transformations du marché immobilier français. Selon les derniers chiffres publiés fin septembre, la France enregistre 20,8 % de transactions en moins par rapport à l’année précédente. Pourtant, malgré cette contraction du nombre d’opérations, le prix moyen du m² dans l’ancien continue sa progression, signe d’un marché contrasté où la demande reste forte dans les secteurs les plus recherchés.
Chez Althenor, nous observons au quotidien ce paradoxe : les biens de qualité, notamment en Haute-Savoie, sur les rives du lac d’Annecy ou dans les stations alpines, continuent de séduire une clientèle nationale et internationale prête à investir dans des biens d’exception.
Transactions immobilières en baisse : une tendance nationale
Une contraction marquée en 2025
Le volume de transactions a fortement ralenti en 2025, en grande partie en raison des conditions d’accès au crédit, même si les taux ont connu une accalmie cet automne. Le ralentissement économique, combiné à l’attentisme de certains acheteurs, a contribué à ce recul. Néanmoins, les notaires de France estiment que le marché se stabilise après plusieurs années d’hyperactivité post-Covid.
Des régions inégalement touchées
Certaines métropoles enregistrent des baisses très nettes d’activité, notamment Paris et Lyon, où le prix élevé du m² conjugué à la hausse des charges énergétiques pèse sur la décision d’achat. À l’inverse, des zones dynamiques comme la Haute-Savoie maintiennent une attractivité élevée grâce à leur cadre de vie et leur potentiel patrimonial. À Annecy par exemple, malgré des volumes de ventes en recul, les biens avec vue sur le lac ou situés dans des quartiers prisés comme Albigny ou le Triangle d’Or continuent de trouver acquéreurs rapidement.
Le prix du m² ancien poursuit sa hausse
Une progression nationale malgré le ralentissement
Si le volume des ventes recule, le prix du m² ancien, lui, continue sa progression. Selon les données de septembre 2025, on constate une hausse moyenne de +1,8 % sur un an. Dans certaines régions tendues, les augmentations sont encore plus marquées. Ce phénomène s’explique par la rareté de l’offre, notamment dans les zones touristiques et les villes de taille moyenne où la qualité de vie reste un critère majeur.
Haute-Savoie : un marché de prestige résilient
En Haute-Savoie, le marché reste particulièrement robuste. À Annecy, le prix du m² dépasse désormais les 6 000 € pour un appartement et atteint plus de 7 200 € pour une maison. Cette tendance est portée par une demande constante d’acheteurs français et étrangers, séduits par le cadre naturel unique, la proximité de Genève et la valorisation patrimoniale à long terme. Pour Althenor, ce contexte confirme l’importance d’un conseil personnalisé et d’une expertise locale afin d’accompagner les acquéreurs dans un marché exigeant et compétitif.
Un marché polarisé : primo-accédants en difficulté, investisseurs patrimoniaux en action
Les primo-accédants face aux contraintes de financement
Les jeunes ménages et primo-accédants peinent à accéder à la propriété en 2025. Le renchérissement du coût du crédit, malgré une légère détente des taux cet automne (en moyenne 3,10 % sur 15 ans), rend les projets immobiliers plus complexes à financer. Cette catégorie d’acheteurs se tourne davantage vers les périphéries ou opte pour de plus petites surfaces.
Les investisseurs patrimoniaux restent actifs
À l’inverse, les investisseurs patrimoniaux, souvent mieux armés financièrement, poursuivent leurs acquisitions dans des zones premium. Le bord du lac d’Annecy, Megève, Chamonix ou encore les coteaux de Talloires figurent parmi les destinations les plus recherchées. Ces investisseurs privilégient des biens offrant vue, rareté et qualité de construction, et voient dans l’immobilier haut de gamme une valeur refuge en période d’incertitude économique.
Tendance 2025 : la montée en puissance de l’immobilier durable
La valeur verte, un critère décisif
Une autre tendance forte de 2025 réside dans l’importance croissante de la performance énergétique. Les biens affichant une bonne classe énergétique (A ou B) se vendent plus rapidement et à des prix supérieurs, tandis que ceux classés F ou G rencontrent davantage de difficultés à trouver preneur. Cette polarisation incite de nombreux propriétaires à engager des rénovations afin de valoriser leur patrimoine.
Haute-Savoie : des attentes environnementales accrues
En Haute-Savoie, cette exigence est encore plus marquée. Les acquéreurs, souvent sensibles à la préservation du cadre naturel, privilégient des logements respectueux de l’environnement : isolation performante, chauffage renouvelable, intégration paysagère. Althenor accompagne ses clients dans cette transition en mettant en avant les biens alignés avec ces nouvelles attentes.
Perspectives pour la fin de l’année 2025
Une stabilisation attendue
Les professionnels s’attendent à une stabilisation progressive du marché d’ici la fin de l’année. Si le volume des transactions devrait rester inférieur aux niveaux records de 2021-2022, les prix, eux, ne devraient pas connaître de baisse significative dans les zones tendues comme la Haute-Savoie.
Un marché sélectif
L’immobilier français entre dans une phase plus sélective : seuls les biens répondant aux critères de localisation, de qualité et de performance énergétique continueront de tirer leur épingle du jeu. Dans ce contexte, le rôle des agences disposant d’une expertise locale comme Althenor devient central pour aider les acquéreurs à identifier les opportunités et à sécuriser leur investissement.
Conclusion : un marché contrasté où l’expertise locale est essentielle
L’année 2025 illustre bien le paradoxe du marché immobilier français : moins de transactions, mais des prix qui progressent encore dans les secteurs les plus attractifs. Les acheteurs doivent désormais composer avec un environnement financier plus exigeant et un marché sélectif.
En Haute-Savoie, et particulièrement à Annecy, les biens d’exception conservent une valeur sûre et continuent d’attirer une clientèle exigeante. Pour naviguer dans ce marché complexe, s’entourer d’un expert local et bénéficier d’un conseil personnalisé reste la meilleure garantie de réussite.
