Le taux d’usure encadre le coût maximal d’un crédit immobilier. Depuis le 1er octobre 2026, de nouveaux plafonds s’appliquent aux prêts des particuliers. Propriétaires qui vendez pour racheter, acquéreurs, ce barème influence directement votre capacité d’emprunt et le montant total que vous rembourserez. Voici les seuils en vigueur et leur traduction concrète sur un emprunt de 600 000 €.
Ce que change le taux d’usure au 1er octobre 2026
Le taux d’usure est le taux annuel effectif global (TAEG) maximal autorisé pour un prêt. Il inclut le taux nominal, les frais de dossier, les commissions de courtage, l’assurance emprunteur et les garanties obligatoires. Un banque ne peut pas accorder un crédit dont le TAEG dépasse ce plafond.
Selon Service-Public, l’avis du 25 septembre 2026 fixe les seuils applicables à compter du 1er octobre 2026 :
- 4,09 % pour les prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans ;
- 4,68 % pour les prêts à taux fixe de 10 à moins de 20 ans ;
- 5,40 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus ;
- 5,52 % pour les prêts à taux variable ;
- 6,49 % pour les prêts-relais.
Ces taux sont révisés chaque trimestre par la Banque de France. Ils varient selon la durée, le type de prêt et la catégorie d’emprunteur. Pour un particulier qui achète une résidence principale ou secondaire, c’est le TAEG qui doit rester sous le plafond.
Exemple : un couple emprunte 600 000 € sur 20 ans
Imaginons un couple qui achète une maison à Annecy ou dans le Genevois français. Il emprunte 600 000 € sur 20 ans à taux fixe. Le taux d’usure applicable est de 5,40 % (prêts de 20 ans et plus). Son TAEG ne peut donc pas dépasser 5,40 %.
Si le TAEG final est de 4,50 % (taux nominal de 4,00 % + assurance et frais), le coût total du crédit est nettement inférieur au plafond. Si le TAEG atteignait 5,40 %, le projet resterait possible, mais le coût total serait plus élevé. Au-delà, la banque est en infraction.
À titre indicatif, pour 600 000 € sur 20 ans :
- À un TAEG de 4,50 %, la mensualité hors assurance est d’environ 3 800 € et le coût total des intérêts dépasse 300 000 €.
- À un TAEG de 5,40 %, la mensualité approche 4 100 € et les intérêts dépassent 380 000 €.
Cet exemple est fourni à titre pédagogique. Le calcul exact dépend de l’assurance, des frais de dossier et des garanties. Il ne remplace pas une simulation bancaire personnalisée.
Pourquoi ce plafond est important pour votre projet immobilier
Le taux d’usure protège les emprunteurs contre des conditions abusives. Mais il peut aussi exclure certains profils du crédit lorsque les banques estiment le risque trop élevé. Les seuils d’octobre 2026 sont en hausse par rapport à ceux du trimestre précédent, ce qui élargit l’accès au financement pour les ménages.
Pour un vendeur, connaître ces plafonds aide à comprendre la capacité d’achat des acquéreurs. Pour un acheteur, c’est un repère pour négocier le taux de son offre de prêt avec sa banque ou un courtier.
Les taux affichés par les banques restent souvent inférieurs au plafond. Mais les frais annexes (assurance, garantie, courtage) peuvent faire grimper le TAEG. Il est donc essentiel de comparer les offres sur la base du TAEG et non du seul taux nominal.
Ce que vous devez retenir avant de vous engager
- Depuis le 1er octobre 2026, le plafond du TAEG est de 5,40 % pour un prêt à taux fixe de 20 ans et plus.
- Le taux d’usure inclut tous les frais obligatoires, pas seulement le taux d’intérêt.
- Un crédit de 600 000 € sur 20 ans peut être accepté si son TAEG ne dépasse pas le plafond, mais les conditions de taux dépendent de votre profil.
- Les plafonds sont révisés chaque trimestre, donc une simulation faite aujourd’hui peut évoluer.
Si vous avez un projet de vente ou d’achat à Annecy ou dans le Genevois français, anticipez votre plan de financement. Notre équipe peut vous orienter vers les bons interlocuteurs et vous aider à estimer la valeur de votre bien actuel, une étape clé avant de solliciter une banque.
Vous pouvez consulter notre page vente immobilière, utiliser notre outil d’estimation en ligne à Annecy ou celui du Genevois français, ou nous contacter pour un accompagnement personnalisé.